Milano | Le interviste di Urbanfile: Giancarlo Tancredi, e il prossimo futuro urbanistico

Grattacieli, San Siro, Piazzale Loreto, ma non solo. L’Assessore Tancredi rivela a che punto siamo con la Milano del futuro.

Abbiamo intervistato nuovamente l’Assessore alla rigenerazione Urbana del Comune di Milano Giancarlo Tancredi per farci raccontare le ultime novità su alcuni temi urbanistici di grande interesse.

Il progetto degli “scali ferroviari” ha ormai qualche anno e sembra arrivato il momento delle fasi più operative: Un punto sulla situazione e quando vedremo le prime gru?

Il progetto è in continuo progredire anche se va ricordato che è composto da sette aree diverse, con tempi di realizzazione diversi. In realtà le gru ci sono già, perché in Scalo Romana è già in fase di realizzazione il Villaggio Olimpico, peraltro in buono stato di avanzamento e in leggero anticipo sulla tabella di marcia.

Il 2024 penso sarà un anno fondamentale perché dovrebbero partire gli ulteriori lavori sui Scalo Romana e contiamo che partano anche i lavori su Innesto Greco e su una parte dello Scalo Farini, la cosiddetta “area Valtellina” che interessa l’ex Guardia di Finanza e che è di proprietà di Coima. Diciamo quindi che l’obiettivo sia nostro che degli operatori è che nel 2024 ci sia la partenza dei lavori su queste aree e che si possa passare all’approvazione dei piani Rogoredo e Lambrate che sono già stati presentati. Rogoredo leggermente più avanti, mentre per Lambrate, legato ad un progetto di Reinventing Cities, si è dovuta attendere la risoluzione di un contenzioso da parte di uno dei partecipanti alla gara.

Su Farini, Ferrovie dello Stato e Sistemi Urbani hanno promosso una Procedura in due fasi  per individuare investitori che si affianchino nello sviluppo dell’area, ma al momento non si hanno notizie sugli esiti. I due scali che al momento rimarranno più indietro sono quelli di San Cristoforo,  legato allo sviluppo di Farini e che sarà dedicato al verde, e quello di Porta Genova che è legato all’arretramento dell’ultimo tratto della ferrovia e per il quale è in atto una convezione per usi temporanei (come per Scalo Farini del resto). L’avanzamento globale è quindi soddisfacente se si considera la complessità dell’operazione. Su Scalo Farini tra le altre cose è da segnalare che grazie a Ferrovie delle Stato, su sollecitazione del Comune, la quota di Housing Sociale è passata del 22/23% al 30%.

Il  tema degli alloggi a prezzi calmierati, un tema molto dibattuto, e la perdita di attrattività potrebbero costare molto caro a una città come la nostra. Quali sono le azioni messe in campo dal Comune e saranno sufficienti?

Sull’attrattività da un punto di vista di investitori e turismo la città è ancora assolutamente ai massimi livelli e abbiamo avuto un record di turisti a luglio, con un milione di presenze. Anche sugli investimenti abbiamo numeri da record che si traducono in una progressione degli Oneri di Urbanizzazione, che solo da due mesi sono stati interessati da un aumento. La tenuta degli investimenti in realtà ci ha sorpresi e questi dati non si possono leggere che positivamente, considerando che ci attendevamo una flessione, anche importante.

L’altra faccia della medaglia è che non arretrano i valori immobiliari ed è qui che l’Amministrazione può intervenire con strumenti che permettano di rendere accessibile un’abitazione anche ai redditi che si collocano tra i 15 e i 40.000 euro di ISEE. E questo è un tema che è al centro del nuovo PGT (Piano di Governo del Territorio, ndr). 

Tra le altre cose, proprio in questi giorni il Sindaco ha dichiarato che si potrebbe pensare anche alla possibilità di aumentare in certi casi l’edificabilità a fronte della realizzazione di studentati e housing sociale. Io penso che si possa fare anche con gli attuali indici, introducendo strumenti che diano priorità a questo tipo di abitazioni così come abbiamo fatto per Reinventing Cities.

Proprio a proposito di Reinventing Cities, che in questi ultimi anni ci ha permesso di vedere progetti di grande qualità, a che punto siamo?

Reinventing Cities è una formula vincente che piace molto agli operatori e al circuito C40 che considera Milano tra le città Top sia in termini di numero che di qualità dei progetti.

I progetti in corso hanno una situazione diversificata:

Le Terme De Montel a San Siro, chiudono i lavori a settembre 2024, ed è quello più avanti di tutti. A breve dovrebbe partire l’ostello di via Andrea Doria a Loreto, mentre c’è qualche difficoltà con con Vitae di Covivio che in questo momento è impegnata in moltissimi progetti su MIlano.

Per piazzale Loreto, che è un progetto importantissimo, stiamo definendo l’inizio dei lavori, tra fine anno e inizi del 2024, considerando che il tema fondamentale è il Natale. Iniziare i lavori prima delle festività potrebbe non essere vincente, ma stiamo lavorando molto bene con l’operatore, che potrebbe prendere in considerazione l’inizio lavori a gennaio.
Greco e Lambrate contiamo di approvarli entro il 2024, mentre per l’ex Macello, il progetto più importante in assoluto, pensiamo di avere approvazione e inizio lavori entro la fine del prossimo anno. 

Noi avevamo un obiettivo molto ambizioso che era quello di proporre abitazioni con un affitto mensile che si attestasse sui 500 euro al mese, ma il rincaro delle materie prime sta ponendo alcune difficoltà.

Ultimo progetto è quello di MoLeCoLa, che è quello nell’area di via Bovisasca e che ha alcuni temi di Bonifica, ma l’operatore c’è e contiamo di approvarlo nei prossimi 12 mesi. Su questo progetto c’è inoltre il tema di Ferrovie Nord che ha in previsione di riqualificare e ampliare la stazione di Bovisa. Stiamo lavorando per far sì che Renzo Piano, che si sta occupando della riqualificazione della Goccia, possa dare indicazioni anche sulla parte di Ferrovie Nord, in coordinamento con il progetto MoLeCoLa. Anche perché le Ferrovie Nord non faranno più il proprio Headquarter sulla stazione, ma lo edificheranno nell’area della Goccia. A queste complessità si deve aggiungere che porteremo una linea tranviaria che proseguirà da Bausan e che molti dei finanziamenti legati a quest’area sono originati dal PNRR, che pone scadenze molto impegnative.

Visto che si è parlato del tema MoLeCoLa, altri due progetti molto qualificanti che vi vedono coinvolti sono BEIC (Biblioteca Europea di Informazione e Cultura) e la Magnifica Fabbrica (nuovi laboratori del Teatro alla Scala).

Su questi progetti stiamo correndo, stiamo lavorando moltissimo.

Tenete conto che su questi due progetti abbiamo due partner molto importanti: uno è la fondazione BEIC e l’altro è la Fondazione de La Scala.

Loro stanno collaborando per la definizione dei progetti, ma in realtà il lavoro lo sta facendo principalmente il Comune di Milano, che ha indetto i due concorsi, per poi ora impegnarsi a lavorare con i progettisti vincitori, e sta seguendo il procedimento per ricevere i fondi del PNRR legati a questi due progetti, cosa che tiene impegnata metà degli uffici. Anzi, più di metà degli uffici tecnici comunali sono impegnati per l’ottenimento dei fondi europei del Next Generation EU previsti complessivamente.

Questi sono sicuramente i due progetti più importanti di rigenerazione.

Abbiamo anche la Fondazione Scuole Civiche, in Bovisa Goccia, sempre finanziata dal PNRR, anche se in questo caso il procedimento è seguito direttamente dal Politecnico di Milano.

Il carico di lavoro da parte del Comune per seguire queste procedure è molto importante, ma pensiamo di arrivare con il completamento della BEIC entro l’avvio delle Olimpiadi.

Il progetto della BEIC non era comunque ‘morto’, come si pensa, ma esisteva la volontà di finanziarlo (per 100 milioni di euro complessivi) da parte del Ministero della Cultura, allora presieduto da Franceschini, in accordo con gli allora assessori Maran (Urbanistica) e Del Corno (Bilancio). Il progetto comunque è stato molto ridimensionato, passando da una superficie totale di 86.000 metri quadri a 30.000 metri quadri, ripensando alla sua collocazione in modo da fare spazio al parco di recente completato. Inoltre il vecchio progetto non rispondeva più alle esigenze di una biblioteca moderna; metà degli spazi sono aperti alla città, dato che la fruizione delle biblioteche è totalmente mutata da come era stata concepita all’epoca, per esempio, la Sormani, con soli spazi di studio e lettura. Basti vedere la nuova biblioteca di Helsinki che prevede, tra le altre cose, spazi per concerti.

Abbiamo accennato alle Olimpiadi. Le Olimpiadi invernali del 2026 sono ormai quasi alle porte. Alcuni progetti sembrano essere stati accantonati, mentre altri, come quello di via Crema, hanno sorpreso i nostri lettori.

Come stanno le cose? Siamo davvero in ritardo? Si rischia di fare brutta figura o, come al solito, riusciremo a recuperare i ritardi?

Sono tre i progetti più importanti. Il primo è l’Arena, dove sono state fatte tutte le bonifiche e le palificazioni, e in questi giorni l’impresa incaricata dovrebbe iniziare i lavori veri e propri di edificazione. Come Comune non siamo direttamente coinvolti nella realizzazione, ma stiamo interloquendo con il Governo per vedere se questo possa supportare i costi, dato un aumento importante dei prezzi dei materiali.

Il secondo è il Villaggio Olimpico, in corso di realizzazione nell’ex scalo Romana. Qui i lavori sono in anticipo di quattro mesi sulle tempistiche previste.

Sono importanti anche le riqualificazioni al contorno di questi progetti: su Santa Giulia/Arena confidiamo sul fatto che Lendlease (proprietaria dell’area, ndr) voglia realizzare una serie di interventi in prossimità, come negozi, ristorazione, commercio; per quanto riguarda il Villaggio Olimpico, c’è tutta la rigenerazione dello Scalo e l’intervento di via Crema, che però sicuramente non sarà terminato per il 2026. Stiamo però valutando di avere a quella data comunque qualcosa di ultimato e fruibile, in tale àmbito.

La difficoltà di mettere a terra, non solo i progetti legati alle Olimpiadi, ma un po’ tutti in generale i progetti che erano previsti ultimati entro il 2026, è aggravata dal rallentamento delle costruzioni, per l’aumento dei costi e dei tassi di interesse. Per cui, complessivamente, è difficile ultimare tutto per la fine del 2025 e lavoreremo per individuare alcune cose da mandare avanti per fasi successive (facendo ad esempio una parte di Magnifica Fabbrica, una parte di Santa Giulia, ecc.) in modo che la città si presenti all’appuntamento olimpico al meglio.

A tal proposito, si dovrà anche ripensare all’area del Palasharp di Lampugnano, che non è più parte del progetto olimpico, come inizialmente previsto.

Non posso dirvi molto a proposito, però su quest’area stiamo facendo un ragionamento, dato che col nuovo PGT abbiamo intenzione di cambiare le regole sui ‘nodi’ di interscambio, il cui funzionamento non è stato ad oggi pienamente soddisfacente. In questo caso si tratterebbe del parcheggio di interscambio di Lampugnano.

Stiamo ragionando per cambiare le regole: abbiamo già degli operatori che sembrano interessati e Lampugnano potrebbe essere uno dei primi nodi che partirà col nuovo PGT.

Intanto sul Palasharp la procedura non si è fermata. Il progetto non verrà completato per le Olimpiadi, ma il project financing di Ticket One è ancora in piedi e si conta di portarlo a termine. E l’idea, ad ogni modo, è di fare lì comunque un centro sportivo.

Ma, tornando al discorso dei progetti Olimpici: c’è l’Arena, c’è il Villaggio e la terza opera è tutto quello che accadrà a Rho-Fiera.

Qui, nei padiglioni, verranno ospitati lo short track e l’hockey femminile, che doveva essere ospitato, appunto, nel Palasharp. Diventa il terzo polo delle Olimpiadi in città.

Non poteva mancare una domanda sullo stadio di Milano.

Milano sta perdendo l’occasione di avere un grande impianto che la possa mantenere nel circuito dei grandi eventi sportivi. Quali sono gli scenari che abbiamo di fronte?

Qui abbiamo sostanzialmente tre temi.

Uno è: cosa fare del Meazza?

Col vincolo della Sovrintendenza al massimo del Meazza si può demolire solo il terzo anello, dato che il primo non si può rimuovere senza demolire il secondo, che è quello vincolato. Per cui, sostanzialmente il Meazza dovrebbe rimanere e bisogna capire quale sarà il suo utilizzo futuro.

Il secondo tema è: cosa fare dell’area?

La vasta area attorno allo stadio rimane un punto irrisolto, perchè la proposta che prevede un nuovo stadio e la riqualificazione dell’area, nel momento in cui i proponenti (Inter e  Milan, ndr) si dovessero sfilare ufficialmente, verrebbe a decadere. Per cui la rigenerazione dell’area complessiva si ripropone come tema.

Terzo tema: dove realizzeranno le due squadre cittadine i nuovi stadi?

Visto che probabilmente saranno a ‘zero’ metri dal confine del Comune di Milano, come fa Milano a non essere coinvolta direttamente? Dovremo essere sicuramente dentro a questi procedimenti, perché avremo delle ricadute; ad esempio, sul traffico.

Quindi abbiamo un moltiplicarsi delle tematiche dal punto di vista urbanistico.

Noi stiamo aspettando, intanto, che Inter e Milan notifichino al Comune ufficialmente le loro intenzioni, dato che non si sono ancora espresse dopo la pronuncia della Sovrintendenza. Non è stato chiesto di interrompere la procedura, che rimane ancora in piedi.

Teniamo comunque conto che hanno una concessione del Meazza fino al 2030 e, nel 2026/27, lo stadio ospiterà la finale di Champions League, mentre, sempre nel 2026, ospiterà anche l’inaugurazione delle Olimpiadi Invernali.

Quindi è una storia ancora da scrivere.

 

Edifici alti sì o edifici alti no?

Sembra che la nostra città sia diventata più tiepida nel confronto di nuove torri. E’ una tendenza che corrisponde alla realtà?

Più tiepida direi di no. Probabilmente alcune mie dichiarazioni e alcune decisioni della Commissione Paesaggio hanno messo in uno stato di maggiore attenzione gli investitori.

Tra l’altro c’è stata molta confusione sul tema, con anche affermazioni di una legge che sarebbe ancora in vigore che limita l’altezza a 25 metri; ma non è assolutamente così.

L’insieme di queste cose suggerisce un po’ più di prudenza, quindi, mentre fino a qualche mese fa eravamo invasi da proposte di edifici a torre, ora vediamo che si cominciano a presentare delle proposte un po’ più articolate.

Dato che sono architetto, so perfettamente che questo è un tema molto importante per la storia dell’architettura moderna e contemporanea, che non si può liquidare dicendo ‘edificio alto negativo, edificio basso positivo’. sarebbe contraddire tutta l’architettura moderna e contemporanea, che ha avuto negli edifici alti forse gli esempi più belli.

A Milano l’edificio degli anni ’50 e 60 più bello che abbiamo è il grattacielo Pirelli di Gio Ponti. Poi ci sono i grattacieli di Mies van der Rohe a Chicago, che sono dei monumenti. Recentemente c’è stato un grattacielo fatto a New York da Alvaro Siza, bellissimo. Quindi io sono l’ultimo ad avere qualcosa contro gli edifici alti.

Qual è quindi il punto? Costruire gli edifici alti è una responsabilità molto grande, perché sono più visibili, sono visibili in tutta la città. Non caratterizzano solo la zona in cui vengono costruiti, ma la città nella sua interezza.

Sinceramente di edifici alti belli, a Milano, negli ultimi anni io ne ho visti veramente pochi.

Non sempre i progettisti riescono a cogliere quelli che sono i temi dell’edificio alto, e io questa cosa la denuncio. Per cui facciamo degli edifici alti belli e in zone della città in cui l’edificio alto si armonizza con il resto della città.

Questo è il tema.

Sicuramente nel PGT verranno introdotte delle norme di maggiore attenzione, che non vuol dire che non si potranno fare edifici alti, ma che si potranno fare a certe condizioni.

E in certe parti della città. In altre si valuterà caso per caso, perchè bisogna che siano progetti all’altezza dell’architettura di questa città.

Il mercato immobiliare a Milano sembra inarrestabile. Quali sono le prospettive che si vedono?

Il dato positivo sugli oneri di urbanizzazione fa ben sperare anche per il futuro.

La partita che dobbiamo giocarci col mercato immobiliare è vedere se questo, che sembra ancora abbastanza in salute, ce la faccia a dare una mano all’Amministrazione sugli alloggi sociali.

Abbiamo bisogno di fare un nuovo PGT che non sia nulla di imposto e che sia qualcosa che abbia successo, quindi va fatto insieme agli operatori, insieme agli investitori. Dobbiamo capire quali sono i margini per potere immaginare che tipo di disponibilità possiamo trovare per costruire un piano coordinato di housing sociale.

Magari riducendo un po’ l’edilizia libera e incrementando un po’ gli alloggi sociali.

Che sono essenziali in una città come Milano dove ci sono fasce di lavoratori, che fanno letteralmente funzionare la città, che non possono permettersi gli affitti di mercato e che vengono espulsi. Una perdita che la città non può permettersi.

Referenze immaigni: Comune di Milano, ROberto Arsuffi, Andrea Cherchi

Intervista, Assessore alla rigenerazione Urbana del Comune di Milano, Giancarlo Tancredi, Milano, Olimpiadi, Urbanistica