Milano | Le interviste di Urbanfile: Lorenzo Pedotti CEO Concrete Investing

Per le interviste ai protagonisti della trasformazione, abbiamo intervistato Lorenzo Pedotti, CEO di Concrete Investing

Concrete Investing è la piattaforma di Equity Crowdfunding immobiliare attraverso cui sono stati parzialmente finanziati alcuni interventi residenziali molto significativi come, tra gli altri Torre Milano (Maggiolina) e Washington Building (Porta Vercellina).  

1. Cos’è il crowdfunding immobiliare? 

Il crowdfunding immobiliare è uno strumento digitale che consente a una vasta platea di investitori privati di utilizzare parte dei propri risparmi in progetti di sviluppo immobiliare ben definiti e perimetrati tramite la sottoscrizione online di quote a partire da importi contenuti.          

Il processo è svolto completamente online: l’iscrizione, l’inquadramento in linea con la direttiva Mifid, la consultazione del materiale informativo, la sottoscrizione e l’attività di reportistica durante la fase di sviluppo del progetto.

Tramite l’equity crowdfunding il risparmiatore diventa socio a tutti gli effetti di una società finalizzata allo specifico progetto, assumendosi certamente i rischi tipici imprenditoriali ma nel contempo avendo la prospettiva di ritorni estremamente interessanti, soprattutto se confrontati con gli strumenti di investimento normalmente aperti alla clientela privata.

In particolare ci concentriamo su progetti di sviluppo immobiliare che tipicamente prevedono l’acquisizione, la riqualificazione, la vendita frazionata o in blocco di immobili cielo terra. 

Ogni progetto prevede un’informativa completa tra cui un business plan chiaro che consente di valutare in maniera trasparente l’opportunità.     

Una volta che l’operazione viene conclusa, e dunque l’immobile viene venduto, gli investitori vengono liquidati, con un ritorno che è tipicamente superiore al 10% annuo e, a seconda della tipologia e del rischio, in alcuni può raggiungere ritorni previsionali superiori al 15%.     

Le piattaforme di equity crowdfunding sono autorizzate e vigilate da Consob, questo vuol dire che devono rispondere a un regolamento preciso e agiscono all’interno di un perimetro normativo ben delineato a tutela degli interessi degli investitori.

Al momento la formula del crowdfunding è utilizzata prevalentemente per progetti residenziali, ma in un prossimo futuro crediamo si possa ampliare anche a sviluppi immobiliari con destinazioni d’uso diverse, come per esempio uffici, hospitality o student housing.

2. I progetti che vi vedono coinvolti su Milano sono di studi di architettura prestigiosi (DFA, Beretta Associati, Arassociati solo per citarne alcuni) e sviluppatori tra i più significativi come Impresa Rusconi, Borgosesia, FCMA, Immobiliare Percassi, Bluestone, Bell Group: quanto conta la “firma importante” per il successo di una iniziativa immobiliare?

La firma dello sviluppatore e la firma del progettista sono cose che tipicamente vanno di pari passo. Mi spiego meglio: noi cerchiamo di collaborare con operatori strutturati e con solida reputazione, grandissime competenze e track record; questi soggetti, nell’impostazione di un progetto si rivolgono a professionisti che abbiano forti competenze sia nel mercato di riferimento che rispetto alla destinazione; e questo avviene non soltanto per quanto riguarda il progetto architettonico, ma anche per tutti i soggetti chiave per la realizzazione di uno sviluppo comprese le ditte appaltatrici, broker e altri fornitori.    

Nello specifico i più importanti studi di progettazione hanno esperienze documentate e best practices che possono essere applicate con successo nelle diverse fasi, dalla progettazione alla direzione lavori  ed è senza dubbio questa la ragione per la quale gli sviluppatori più importanti si rivolgono tipicamente a professionisti con una certa solidità ed esperienza.     

Solitamente gli sviluppatori più attenti si avvalgono dei professionisti migliori e questo porta ad un beneficio sia in termini commerciali, sia per gli investitori stessi che possono trarre beneficio dal rispetto delle tempistiche e dei budget previsti.

Non a caso, la nostra attività inizia con un’attenta valutazione e selezionedegli operatori che possano garantire ai nostri investitori che il progetto a cui hanno dato fiducia sia ben strutturato e possa essere realizzato in linea con le attese e con i ritorni indicati nei Business Plan.           

Infine crediamo che gli sviluppatori citati abbiano affinato negli anni una certa sensibilità nel proporre progetti che siano non soltanto remunerativi ma anche in linea con il livello che la città si è abituata ad avere. 

3. La vostra attività è concentrata prevalentemente su Milano. Il mercato immobiliare milanese è stato negli ultimi anni particolarmente vivace: cosa dobbiamo aspettarci per il futuro più immediato? 

Milano è senza dubbio il nostro mercato di riferimento, pur avendo finanziato ed analizzato opportunità anche al di fuori dei confini metropolitani.            

Le ragioni per cui finora abbiamo lavorato prevalentemente su Milano è perché da un lato pensiamo che si tratti ancora del mercato più interessante, trasparente e liquido, e dall’altro abbiamo una conoscenza diretta e approfondita degli operatori presenti. 

Al momento stiamo guardando con attenzione le aree di prossima riqualificazione (come ad esempio quella legata alle Olimpiadi o al recupero degli Scali) perché riteniamo che si debba puntare su zone a oggi considerate “secondarie”, anche periferiche o semi-periferiche,  ma con enormi potenzialità.

Pensiamo che la città sia destinata ancora a crescere: alcune proiezioni parlano di un numero di nuovi residenti per il 2026 compreso tra i 10 e i 20mila e nei prossimi 5 anni è prevista la realizzazione di un numero di nuovi alloggi compreso tra i 5mila e i 10 mila; è logico che questo effetto, insieme al naturale mercato di sostituzione, ovvero nuclei familiari e soggetti che desiderano trovare una soluzione abitativa più adeguata, il nuovo non sarà in grado di assorbire totalmente la domanda dei prossimi cinque anni, rendendo de facto il mercato dei nuovi sviluppi ancora più solido, oltre che necessario.

Certamente la situazione del passato più recente e l’instabilità attuale legata anche alle note questioni internazionali hanno portato ad un rallentamento rispetto al triennio eccezionale 2019 e 2021, ma crediamo che da qui alle Olimpiadi Milano continuerà a rimanere un mercato molto valido, sia per quanto riguarda gli sviluppi a destinazione residenziale, ma anche per destinazioni diverse come lo student housing, l’affordable housing oltre che, ovviamente considerata la tradizionale vocazione di Milano, gli uffici e l’hospitality.           

Tuttavia non ci stiamo limitando e guardiamo con attenzione ed estremo interesse anche altri territori: Roma ad esempio crediamo sia in una fase di crescita interessante e con un processo di industrializzazione del settore necessario per poter attrarre investitori, certamente istituzionali, ma anche privati come la nostra tipica clientela.     

Bisogna dire che le nostre scelte solitamente partono dalla selezione degli operatori con cui lavorare: su Milano attualmente gli sviluppatori offrono una garanzia di stabilità, affidabilità e trasparenza per cui speriamo di poter replicare altrove il  nostro modello.