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Milano | Porta Nuova – Nuovo capitolo sul Pirellino e Botanica: l’edilizia sociale

Dopo due anni di travagliato confronto tra il Comune di Milano e Coima, che vuole trasformare il Pirellino (il grattacielo degli exUTC del Comune) di via Pirelli 39 a Porta Nuova in un nuovo complesso misto uffici e residenziale, arriva la nuova “mazzata” per la società di Manfredi Catella, che vede la vittoria del Comune sul ricorso presentato al Tar.

Coima il 29 marzo 2019 ha acquistato l’immobile per la cifra record di 193 milioni di euro dopo un’asta all’incanto. Con quest’operazione puntava a un cambio di destinazione d’uso dell’edificio, da uffici a residenziale, senza dover applicare la norma del Piano di Governo del Territorio entrato in vigore il 5 febbraio 2020. Si tratta di un Pgt che prevede che “per interventi interessanti una Sl superiore a 10 mila metri quadrati con modifica di destinazione d’uso e che prevedano funzioni urbane residenziali per almeno il 20% della Sl, è fatto obbligo di riservare una quota pari al 40% della Sl per edilizia residenziale sociale”.

Il ricorso al Tar presentato da Coima chiedeva che andassero applicate le regole previste nel vecchio Pgt del 2012 e non quelle del nuovo documento urbanistico del 2020. Ciò avrebbe consentito alla società immobiliare di prevedere un progetto con appartamenti da vendere tutti nel mercato libero, senza nessuna quota di edilizia residenziale sociale. In particolare, Coima – si legge nella sentenza – “lamentava l’illegittimità della condotta dell’amministrazione comunale, che avrebbe omesso di rendere noto alla società la nuova disciplina urbanistica durante le lunghe trattative, pregiudicando il legittimo affidamento”. 

Ieri, la seconda sezione del Tar presieduta da Ugo Di Benedetto, ha emesso una sentenza che dà ragione al Comune e torto a Coima. Secondo il giudice amministrativo, infatti, nel caso dell’immobile di via Pirelli 39 “non vi è alcuna norma transitoria che permetta la ultrattività” del precedente Pgt, ma non solo. “Nella condotta dell’amministrazione – continua la sentenza di respingimento del ricorso – non può ravvisarsi alcuna lesione all’affidamento della società, in quanto fin dal bando per l’alienazione del bene all’asta pubblica veniva richiamata la disciplina del Pgt vigente e il nuovo Pgt in itinere” e “la stessa società Coima era ben consapevole della disciplina urbanistica”.

Perciò cosa succederà per la riqualificazione del cosiddetto duo edilizio di via Pirelli 39: Torre Botanica e P39 (il Pirellino), fulcro del dibattito animato? Coima, che sperava di vendere tutti gli appartamenti nel mercato libero, ora dovrà applicare la regola del Pgt sul 40% di edilizia sociale, e ciò significa che una delle due torri previste dovrà ospitare anche appartamenti a prezzi agevolati e/o in affitto.

Questo si aggiunge al problema delle volumetrie che comprometterebbero la completa realizzazione del complesso voluto misto, che prevedeva anche uno spazio culturale, una sala convegni e un giardino botanico coperto realizzato sopra via Melchiorre Gioia nella parte d’edificio a ponte.

Il progetto della Torre Botanica e di P39 è stato scelto da COIMA SGR (società indipendente leader nella gestione patrimoniale di fondi di investimento immobiliare per conto di investitori istituzionali) in un concorso internazionale tenutosi nel 2019. I vincitori sono stati: Diller Scofidio + Renfro (DS+R) e Stefano Boeri Architetti.

Prevedrebbe il recupero del grattacielo ex Uffici Tecnici del Comune di Milano (via Pirelli 39) ad uso uffici con un lieve sopralzo e con l’aggiunta dello “zainetto”, un corpo aggiunto sul retro dell’edificio, recuperando anche la caratteristica struttura in cemento armato della facciata. Sarebbe prevista anche la costruzione di un’alta torre ad uso residenziale, chiamata Botanica, alta circa 110 metri e dove le facciate sarebbero dei grandi balconi ricoperti di vegetazione, una sorta di Bosco Verticale bis.

Referenze immagini: Diller Scofidio, Renfro (DS+R), Stefano Boeri Architetti

Porta Nuova, Via Melchiorre Gioia, Via Pirelli, Pirelli 39, Botanica, Diller Scofidio, Renfro (DS+R), Stefano Boeri Architetti, Riqualificazione, Coima

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Milanese doc. Appassionato di architettura, urbanistica e arte. Nel 2008, insieme ad altri appassionati di architettura e temi urbani, fonda Urbanfile una sorta di archivio architettonico basato sul contributo del web e che in pochissimo tempo ha saputo ritagliarsi un certo interesse tra i media e le istituzioni. Con l’affermarsi dei Social Network, che richiedono sempre una maggiore velocità di aggiornamento, Urbanfile è stato affiancato da un blog che giornalmente segue la vita di Milano e di altre città italiane raccontandone pregi, difetti e aggiungendo di tanto in tanto alcuni spunti di proposta e riflessione.


47 thoughts on “Milano | Porta Nuova – Nuovo capitolo sul Pirellino e Botanica: l’edilizia sociale

  1. Anonimo

    Wow, chi saranno i fortunati a cui verrà assegnata la casa popolare nel nuovo bosco verticale? E sopratutto, chi pagherà le assurde spese condominiali per loro? I ricchi sceicchi arabi compreranno l’appartamento nello stesso condominio dei poveracci?

    Secondo me è più facile che Coima lasci stare e rivenda tutto

    1. Andrea

      “Edilizia sociale” non “popolare”. E sì, hai capito bene, il wellfare lo paga chi non ne ha bisogno.

      Trovo che sia una regola sacrosanta, i quartieri accessibili solo ai ricchi è meglio lasciarli in USA.

        1. Anonimo

          Meglio ancora, per accedere all’edilizia “residenziale sociale” basta avere un ISEE sui 30.000euro e (ovviamente) i soldi per comprare la casa.

          La platea (a credere le inchieste sui giornali) è vastissima: gioiellieri, avvocati, imprenditori ecc ecc.
          In pratica un quartiere per chiunque non abbia un reddito da lavoro dipendente… 🙂

          1. Andrea

            Il fatto che una legge sia aggirabile illegalmente non rende la legge necessariamente sbagliata

          2. Anonimo

            No la rende (a scelta) demagogica, bizzarra, bizantina, inutile, mal formulata, velleitaria, amatoriale o ingenua.

            Ma di certo non inutile! 🙂

          3. Wf

            Quindi vedete come la mancanza di una seria lotta agli evasori fiscali faccia sballare tutto il sistema di equilibrio sociale .

            La soluzione non è eliminare le protezioni sociali.

            Ma mettere in galera chi evade le tasse e poi si appropria dei beni dei più poveri.

            Un doppio furto allo stato direi…

  2. dc

    Diciamo che in un progetto del genere e la zona in cui lo stanno realizzando il 40% di edilizia sociale fa abbastanza ridere, alla fine per compensare i costi non possono caricare tutte le spese neanche sulle abitazioni a libero mercato.
    il rischio è che per mantenere inalterato il guadagno facciano sempre più palazzi banali

  3. Carmelo

    Diciamo anche che edilizia social a Milano, vuol dire si prezzo al mq bloccato con un tetto massimo per zona, ma difatto poi è utilizzabile anche da chi rientra entro soglie di isee (anche molto alte) e che non é proprirerariio già di una prima casa! Per cui potrebbero per costo appartamenti da fascia media, ma mai case popolari come il resto d’Italia conosce!!

    1. Wf

      A ogni modo è dai tempi della Democrazia Cristiana che in Italia si è smesso di costruire VERE case popolari.

      Per poveri veri.

      Questi cosi sociali cmq sono per una fascia già più agiata.

      Chi non ha nemmeno i soldi per acquistare casa a prezzo agevolato come fa?

      Una vergogna una guerra continua contro i poveri.

    2. Giacomo

      POVERA COIMA! Non solo ha investito quasi 200M e proposto un progetto moderno e strabiliante con grandi spazi dedicati ai cittadini a spese loro… ora si trova anche a dover vendere alloggi prestigiosi a chi non può permetterseli! Spero che elimini il residenziale e si concentri sulla destinazione terziaria anche perché in quella zona, come con tutti gli stabili di loro proprietà, affittano senza problemi.

  4. Sandro

    Anche se adesso le regole sono cambiate sarà comunque impossibile per una famiglia di operai vivere in uno di quei due 2 palazzi !! Possiamo definirla una perdita del 40% !!

  5. _

    Secondo me anche il Comune sperava che Coima vincesse il ricorso al TAR….
    Ma non è finita, c’è ancora il Consiglio di Stato 🙂

      1. _

        Perchè dici questo?
        Applicare una legge del 2020 a un acquisto fatto nel 2019 è oggettivamente un’area grigia. Opporsi al ricorso per il Comune era un atto dovuto per evitare l’accusa di omissione di atti d’ufficio o danno erariale o robe del genere, ma se non si applicava a questa specifica iniziativa gli toglieva castagne dal fuoco.

        (Nel senso che se il Consiglio di Stato conferma allora è possibile parta la causa civile per rivedere i termini del contratto del 2019…)

        1. Artemio Franchi

          Non e’ per niente area grigia. La legge prevede che si applica il PGT vigente alla data di approvazione del permesso di costruire. Non alla data di presentazione ne tantomeno alla data di acquisto dell immobile. Non e’ una opinione. E’ la legge.

          1. Anonimo

            La legge prevede anche che i contraenti siano tenuti a non nascondere niente che potrebbe occultare una corretta valutazione del bene in oggetto.

            Quindi delle due l’una:
            1) Sapevano che ipotizzavano di modificare le regole per quell’immobile e lo hanno taciuto
            2) E’ stata una modifica “ad personam”

            Il punto sono i tempi…è successo subito dopo

        2. Gab

          L’acquisto non è una richiesta di permesso di costruire o un piano attuativo convenzionato. Se avessero presentato il PDC/piano attuativo prima dell’adozione del nuovo Pgt avrebbero potuto edificare con le regole vecchie. L’atto di vendita/alienazione non può dire cosa possono o non possono costituire. Se per esempio le regole successive fossero state più permissive Coima sarebbe stata ben felice del nuovo Pgt. Le nuove regole non si applicano a un caso specifico ma sono in generale per tutti gli interventi superiori a una certa soglia. La procedura di approvazione di un Pgt dura anni, con varie fasi di evidenza pubblica che anche l’ultimo degli architetti che ha un lavoro in un determinato comune segue per sapere come muoversi a tutela del suo cliente. Evidentemente hanno dei consulenti di merda

  6. Anonimo

    Sarò semplicistico, ma che il comune forzi la mano su Coima, proprio quelli che anche da ex Hines hanno riqualificato una parte di Milano con ritorni di miliardi su tutta la città, lo trovo vergognoso. Che Manfredi volesse puntare in alto già con l’indice volumetrico al max ci sta, è il suo lavoro. Ma già allora la figura della giunta era stata poco opaca. Con il progetto rallentato, si trova ora in nuovi tempi e regolamenti penalizzanti per la società

    1. Anonimo

      La gratitudine può essere esercitata nell’ambito delle regole… le motivazioni alla sentenza esposte nell’articolo mi sembrano abbastanza ragionevoli

    2. Artemio Franchi

      Non si trattava di una trattativa privata ma di un asta pubblica. Tutti i partecipanti avevano le stesse informazioni (in teoria) e il contenuto di un PGT non puo essere condiviso prima dell’approvazione. Se c’e’ malafede da parte del comune lo si puo’ chiedere a Sala. Una giunta con un minimo di sale in zucca avrebbe fatto l’asta dopo l approvazione del PGT, per evitare ricorsi al TAR e i dubbi che correttamente sollevi.

      1. Anonimo

        Le linee di indirizzo di un PGT non sono segrete, anzi andrebbero condivise tra i vari attori prima dell’approvazione.
        Comunque chi se ne importa, hanno i loro avvocati.
        Di certo non è un gran che di biglietto da visita per nuovi investitori nel panorama immobiliare (che vita la crisi del settore in arrivo) magari ci conveniva tenerci stretti….

    3. Franky

      La gratitudine ? Hanno gia fatto di tutto e di più mentre gli altri imprenditori devono penare rispettando le regole. Che le rispettino anche loro, alla faccia dei fondi strranieri che gli riempiono le tasche pensando di potere fare quello che vogliono a Milano. E forse fino adesso il comune lo aveva permesso, diciamolo pure

  7. Sa

    Tutto questo vuol dire però che non ci saranno interventi sui due palazzi per anni e quindi avremo i due scheletri per tanto ancora.
    Se a COIMA non conviene ristrutturare secondo le linee del comune mica è obbligata a farlo.
    Una costosa forma di ricatto: se tu comune non mi vieni incontro con una deroga ti lascio li i due ruderi.

    1. Anonimo

      Il comune si tiene i ruderi e €193m
      Non credo che il manico del coltello del ricatto sia dalla parte del privato in questo caso…

      1. Gab

        Comunque per sdrammatizzare secondo me semplicemente come al solito nei comuni è successo che la mano destra non sa cosa fa la sinistra: il settore alienazioni/patrimonio avrà seguito la vendita, il settore urbanistica il Pgt, senza mai parlarsi o senza neanche mai pensare che ci potessero essere questi risvolti, i vari assessori ognuno preso dal raccogliere voti nel suo ambito, l’ufficio legale e la giunta che dicono di andare avanti così che altrimenti si perde tempo e ci si espone al contenzioso. Esito: il contenzioso

  8. Wow

    Il Comune non dovrebbe porre questi limiti burocratici a chi rilancia la città.
    Se la Giunta desidera che Milano rimanga dinamica ed internazionale, allora non dovrebbe scoraggiare gli investimenti con normative del genere.
    Non si può scaricare sul privato / sull’investitore il fallimento della gestione della cosa pubblica. Dite a Coima quanto deve pagare per i suoi progetti e lasciate che realizzi il progetto che desidera realizzare.
    Costruite altrove gli alloggi di edilizia sociale, oppure convertite altri edifici con i soldi delle concessioni edilizie / con i canoni d’affitto abnormi della Galleria Vittorio Emanuele II. La dinamica di nobilitazione finirebbe comunque per rendere inaccessibile progetti/aree del genere alle fasce più povere.

  9. Anonimo

    Diller & Scofidio a Milano. Secondo me ci sta eccome. Se vogliamo essere la capitale del design dobbiamo anche aprirci al mondo dell’architettura contemporanea.

  10. Luca

    Allora: Coima demolisca tutto. Poi, faccia una nuova costruzione, con destinazione d’uso alberghiero. Non avendo funzioni urbane residenziali si sottrae al vincolo del 40% da destinare a edilizia residenziale sociale. Ovviamente la costruzione dovrà essere compatibile con il naviglio riaperto, cioè le camere avranno vista parco BAM e naviglio Martesana.
    Può funzionare?

  11. Wf

    Coima ha fatto la furba.

    Il comune era d’accordo per un tot di cubatura in cambio della serra a ponte.

    Poi regione Lombardia ha fatto la legge che regalava il 20% in più ai costruttori senza oneri di urbanizzazione.

    Il comune si è opposto perché il permesso a costruire lo aveva concesso precedentemente con ke veccchie regole del pgt

    Allora coima hanpreso la palla al balzo e ha voluto ricattare il comune dicendo che non costruiva piu la serra e glinspazi aperti al quartiere.

    Cosa che avrebbe dovuto costruire anche secondo il primo progetto quello senza bonus di volumetrie.

    Furbetta coima.

    Il comune allora si è visto ricattare e li ha stangati obbligando a seguire la legge sul 40% di edilizia convenzionata sil residenziale.

    Ha vinto contro il Tar il comune.

    Adesso coima dice che non potrà più costruire il ponte serra che aveva già deciso di NON costruire.

    Furbacchioni in Coima.
    Il comune però non si è fatto prendere per il c.. ne si è fatto ricattare.

    Bravo Comune di Milano
    E voi disciulatevi che non abbiamo la sveglia al collo.

    1. —-

      Il privato può tranquillamente rinunciare o richiedere varianti a un permesso di costruire.

      Il Comune ha illegittimamente disapplicato la LR del 20% a Milano, e quanto obbligata dai giudici amministrativi ad applicarla con determina del consiglio comunale ha fatto una determina così stringente e vessatoria per un operatore economico da scoraggiarne l’applicazione.

      Tutto questo per portare a casa qualche euro in più a discapito degli investitori che si stanno quindi tirando indietro.

  12. Anonimo

    Sarà una bella batosta per i nuovi investitori.
    E i prezzi delle case cresceranno sempre di più!

    Senza privati che pagano Milano è una giungla di ruderi.

  13. Wf

    Se tu mi fai un progetto con serra e spazi aperti alla città.

    Lo proponi anche senza 20% in più di cubature al tempo in cui la legge sul bonus di volumetrie nemmeno esisteva.

    Poi regione fa una legge inaspettata he ti regala ol 20% a gratis togliendo pure al comune gli 9nerimdi urbanizzazione…

    Allora prendi la palla al balzo per ricattare il comune.

    Dicendo che non fai piu la serra che avresti promesso di fare A SITUAZIONE QUO ANTE BONUS DI VOLUMETRIE.

    Asserendo che non hai più un ritorno economico.

    O stai mentendo o stai … il comune.

    Il comune non può farsi ricattare.
    È anche una questione di principio.
    E non può farsi prendere in giro

    1. Anonimo

      Una versione molto naif della realtà, che secondo me è molto meno bianco e nero.

      In Comune c’è una grossa corrente di pensiero anti-grandi progetti e tra gli investitori immobiliari non c’è solo Coima.
      Insomma un nido di vipere…come molti altri settori del resto.

  14. Vast

    Basta ridurre la quota residenziale per non fare scattare l’obbligo dell’edilizia sociale. È quello che fanno tutti peraltro, la norma è nota e viene applicata in tutti gli altri casi. Non capisco come Coima potesse pensare di fare eccezione

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