Milano.
Settembre 2026. Milano continua a costruire nuovi palazzi per uffici, soprattutto nelle zone di maggiore trasformazione urbana, da Porta Nuova a CityLife, dallo Scalo Romana a Porta Romana, mentre numerosi edifici direzionali realizzati nei decenni passati sembrano destinati a diventare sempre meno appetibili.
Una situazione che potrebbe diventare uno dei grandi temi urbanistici dei prossimi anni.
Secondo il rapporto “Rethinking European Offices 2030” di Cushman & Wakefield, ripreso anche dal Sole 24 Ore, Milano è la città europea con la quota più elevata di patrimonio direzionale a rischio di obsolescenza entro il 2030: ben l’86% dello stock esistente.
Un dato impressionante, superiore a quello di Barcellona e Stoccolma (81%), Parigi (80%), Madrid e Amsterdam (77%) e Londra (76%).
Naturalmente questo non significa che tra quattro anni l’86% degli uffici milanesi sarà inutilizzabile. Il concetto di “rischio di obsolescenza” comprende infatti diversi fattori: età degli immobili, efficienza energetica, qualità degli impianti, flessibilità degli spazi, posizione e accessibilità con il trasporto pubblico, oltre alla capacità degli edifici di rispondere alle nuove esigenze delle aziende.
Ed è proprio qui che emerge uno dei paradossi del mercato immobiliare milanese.
Uffici ce ne sono, ma non sono quelli che cerca il mercato
La domanda di spazi direzionali a Milano continua infatti ad essere sostenuta, ma è diventata estremamente selettiva.
Le aziende cercano soprattutto edifici moderni, efficienti dal punto di vista energetico, certificati, flessibili e facilmente raggiungibili con metropolitana e ferrovia, possibilmente inseriti in quartieri dotati di servizi, ristorazione e spazi pubblici di qualità.
(di seguito il complesso per uffici di via Senigallia a Bruzzano)
Nel primo trimestre del 2026, secondo IPI, circa il 75% delle superfici assorbite dal mercato apparteneva alle categorie Grade A o A+. Per gli immobili di maggiore qualità la percentuale di spazi sfitti era appena del 3,2%, contro una vacancy complessiva del mercato milanese superiore al 9%.
Insomma, mancano gli uffici che tutti vogliono mentre abbondano quelli che interessano sempre meno.
Il problema riguarda soprattutto una parte consistente del patrimonio direzionale costruito tra gli anni Sessanta e Novanta: grandi edifici con impianti ormai superati, consumi energetici elevati, piante poco flessibili e, spesso, localizzazioni periferiche nate quando il rapporto tra ufficio, automobile e città era completamente diverso da quello odierno.
Basta percorrere alcune direttrici milanesi per rendersene conto: via Lorenteggio, viale Certosa, Stephenson, Via Ripamonti, via dei Missaglia, via Mecenate e alcune zone della periferia nord e nord-est conservano ancora parecchi grandi complessi terziari nati in un’altra epoca.
(il quartiere Dazio al Lorenteggio)
Ristrutturare o cambiare completamente funzione?
Per gli immobili meglio collocati la soluzione può essere relativamente semplice, almeno sulla carta: una profonda riqualificazione.
Gli edifici situati in centro, semicentro o vicino alle principali infrastrutture di trasporto possono essere completamente svuotati, rifatti negli impianti e nell’involucro e riportati sul mercato come uffici di nuova generazione.
È un processo che Milano conosce già molto bene e che negli ultimi anni ha trasformato numerosi immobili degli anni Cinquanta, Sessanta e Settanta.
Molto più complessa è invece la sorte dei grandi complessi direzionali periferici.
Qui il costo della riqualificazione può diventare difficilmente sostenibile rispetto al valore finale dell’immobile. E così entra in gioco la seconda possibilità: cambiare destinazione d’uso.
(l’ex complesso per uffici di via Ripamonti a Selvanesco-Vigentino)
Residenze, studentati, alberghi, strutture sanitarie, senior living e altre funzioni potrebbero diventare la nuova vita di una parte del patrimonio terziario milanese.
Secondo dati Savills riportati dalla stampa specializzata, dal 2022 in Italia sarebbero stati investiti circa 1,5 miliardi di euro nella riconversione di immobili direzionali dismessi, destinandoli prevalentemente ad alberghi e residenze. Milano, dove la pressione abitativa è particolarmente elevata, è naturalmente uno dei mercati dove la trasformazione degli ex uffici in abitazioni suscita maggiore interesse.
Ma anche qui non tutto è semplice.
Un palazzo progettato per ospitare uffici non è automaticamente trasformabile in residenza: profondità dei corpi di fabbrica, posizione dei vani scala, illuminazione naturale, altezze, strutture e distribuzione degli impianti possono rendere una conversione estremamente costosa o addirittura poco conveniente.
E intanto Milano continua a costruire uffici
Il paradosso è ancora più evidente osservando quello che sta accadendo contemporaneamente in città.
Secondo le stime pubblicate nel corso del 2026, centinaia di migliaia di metri quadrati di nuovi uffici sono in costruzione o previsti entro il 2027-2028.
Non è necessariamente una contraddizione: i nuovi edifici rispondono precisamente alla domanda che il patrimonio più vecchio non riesce più a soddisfare.
La vera questione diventa quindi un’altra: cosa fare di tutto ciò che il mercato lascia indietro?
Per Milano potrebbe essere una sfida urbanistica persino più importante della costruzione dei nuovi quartieri.
Perché dietro la parola “uffici obsoleti” non ci sono soltanto metri quadrati e valori immobiliari, ma interi pezzi di città, spesso costruiti attorno a grandi complessi direzionali che rischiano progressivamente di svuotarsi.
Edifici che potrebbero diventare un problema, trasformandosi in enormi contenitori inutilizzati, oppure una straordinaria occasione per introdurre nuove funzioni, abitazioni, servizi e spazi pubblici senza consumare altro territorio.
In una Milano che continua a discutere di rigenerazione urbana e soprattutto di emergenza abitativa, forse proprio una parte di questi vecchi uffici potrebbe rappresentare uno dei grandi cantieri della città del prossimo decennio.
(tre nuovi complessi per uffici in costruzione: CityWave a CityLife, Torre A2A a Porta Romana e i Portali a Porta Nuova)
- Referenze immagini: Roberto Arsuffi
- Fonti: Cushman & Wakefield, Sole 24 Ore, Colliers
- Milano, Uffici, Terziario, Rinnovo, Ristrutturazione, Grattacieli
Cosa ne è dell’urbanistica, in tutto ciò? Quali programmi esprime il Comune di Milano? Si stanno costruendo, anche oggi, edifici nati già obsoleti (esempio: torre A2A), per lucrare contributi di urbanizzazione di impiego altrettanto obsoleto (piste ciclabili manifesto in via Giulio Romano). Interventi inutili, quando non dannosi.
Se si collegassero queste zone con la metropolitana il recupero di questi edifici diventerebbe economicamente sostenibile e se ne potrebbero occupare i privati.
il gusto di costruire senza logica e senza necessità, però le opere importanti o necessarie ai cittadini arrivano a rilento (quando arrivano). Si continua a consumare suolo, togliere verde, per … ? Da qualche anni è più avviato lo smart working, le spese online, pagamenti digitali per tutto, quindi quei palazzoni spesso di multinazionali, banche o grandi aziende a che (soprattutto a chi) servono?
Questo è il genere di articoli che mi porta a seguire urbanfile giornalmente da almeno un paio di anni.
Zona Lorenteggio l’ho vissuta personalmente e constatato come da anni atipici direzionali siano in stato di totale abbandono.
Milano purtroppo mi piace sempre di meno
A Monaco (D) li stanno trasformando in residenze
Uno degli elementi chiave dell’obsolescenza è la posizione e l’accessibilità coi mezzi pubblici. (lo dice l’articolo)
Anche se li trasformi in abitazioni, non è che diventano zone servite meglio…
Poi vedo le foto di tanti edifici al Lorenteggio.
E vedo che il progetto della nuova M6 passerebbe a un chilometro da li, servendo zone già servitissime come Gelsomini e Primaticcio e saltando tutta la parte finale di Lorenteggio, prima di arrivare all’ospedale San Carlo.
E mi domando che senso abbia.