Per le nostre interviste ai protagonisti della trasformazione urbana, abbiamo incontrato Alessandro Serena, responsabile dell’Office Agency Italia, e Lamberto Agostini, responsabile del Dipartimento di Project and Development Services e dell’Asset Services per Cushman & Wakefield.
1) Cushman & Wakefield è un punto di riferimento globale nel settore immobiliare, con una profonda conoscenza del mercato degli uffici. Alla luce della vostra esperienza, quali sono le principali tendenze e sfide che state riscontrando nel mercato degli uffici a Milano, soprattutto in questo periodo di trasformazione legato all’aumento dello smartworking e alle nuove esigenze delle aziende?
Alessandro Serena: Il mondo degli uffici è in continua evoluzione e i cambiamenti sociali influenzano profondamente il modo di lavorare. La pandemia ha accelerato l’adozione dello smartworking e delle tecnologie digitali, come videoconferenze e strumenti di collaborazione online, che oggi permettono a molte persone di lavorare in modo flessibile, anche da remoto. Il grande cambiamento degli ultimi anni è dunque legato all’ambiente ufficio, che si è trasformato da semplice luogo di lavoro a spazio pensato per la collaborazione e l’aggregazione, rispondendo a delle necessità sociali molto forti e generando nuove tendenze di mercato.
Prima della pandemia, le aziende cercavano soprattutto spazi ben collegati, dove i dipendenti potessero recarsi facilmente. Oggi le aziende vogliono di più: una location che offra un ecosistema completo, con trasporti accessibili, servizi per il benessere e l’inclusione di diverse generazioni di lavoratori, la presenza di altre aziende simili e una forte visibilità. In particolare, a Milano si stanno sviluppando poche zone dal punto di vista geografico, come Porta Nuova, Porta Romana e CityLife, ma in cui si concentra un’altissima offerta di immobili ad uso ufficio. La visibilità è diventata centrale: oggi l’immobile è uno strumento di comunicazione e di marketing, sia verso i propri dipendenti che verso i propri clienti e quindi deve essere riconoscibile e capace di rappresentare i valori aziendali.
All’interno degli spazi, invece, oggi le parole chiave sono efficienza, flessibilità e sostenibilità. Gli uffici devono essere modulabili e adattabili alle esigenze dei team, con un’attenzione particolare alla transizione energetica e all’impatto ambientale ma anche al benessere dei dipendenti, all’aggregazione e all’interazione. Questo passaggio da semplice luogo di lavoro a spazio di connessione sociale rappresenta una delle principali tendenze del settore.
Uffici Cushman & Wakefield in via Turati
2) Quanto incide, secondo la vostra esperienza, il nome di un architetto sul valore percepito di un edificio destinato a uffici? Come il design può contribuire a creare ambienti che favoriscono la produttività e il benessere dei lavoratori?
Lamberto Agostini: “Da architetto, penso che la firma di un bravo progettista dia valore a un edificio, rendendolo più attrattivo e facilmente riconoscibile già a partire dall’esterno. Tuttavia, è essenziale distinguere tra l’involucro, ossia l’aspetto esterno, e gli spazi interni. Oggi, con l’evoluzione del lavoro verso una modalità più flessibile, si parla di activity-based office: un ufficio composto da ambienti differenti che rispondono alle varie esigenze dei dipendenti come aree per la concentrazione, spazi per il confronto e zone di relax. Il design di un ufficio, infatti, oggi richiama un’atmosfera quasi domestica, superando il vecchio concetto di scrivanie a batteria, per promuovere produttività e benessere.
La pandemia ha dimostrato che il lavoro remoto è possibile e sostenibile, responsabilizzando i dipendenti e dando loro una nuova autonomia a cui difficilmente sono disposti a rinunciare. Questo ha reso necessario ridisegnare gli uffici in modo che possano offrire ciò che l’ambiente domestico non permette: socializzazione, senso di appartenenza e apprendimento intergenerazionale. Il luogo di lavoro oggi non è solo spazio operativo, ma anche un ambiente di crescita e interazione, in cui i dipendenti trovano un’identità aziendale condivisa.”
Alessandro Serena: “Aggiungerei solo una cosa per quanto riguarda il ruolo dell’architetto, non è tanto il nome a fare la differenza per un conduttore, quanto l’iconicità dell’edificio. Un architetto di fama internazionale riesce a creare strutture visivamente impattanti e riconoscibili che diventano simboli aziendali e attrattivi per i tenant. A Milano, esempi come le Torri di CityLife o l’edificio Unicredit in Porta Nuova sono luoghi dove i dipendenti si sentono parte di un ambiente unico, fattore che accresce la talent attraction e la retention. L’iconicità di uno spazio, unita alla qualità degli interni, influenza positivamente la soddisfazione e il benessere dei lavoratori.
In definitiva, sono due elementi che devono coesistere: l’iconicità dell’edificio e l’organizzazione degli spazi interni.”
Monte Rosa 91
3) La vostra sede di via Turati rappresenta un esempio di riqualificazione di un edificio storico, riadattato ad uso uffici. Potreste raccontarci quali sono gli approcci e le strategie adottate per intervenire su architetture preesistenti al fine di convertirle in ambienti di lavoro moderni e efficienti?
Lamberto Agostini: “Intervenire su edifici storici per convertirli in uffici moderni e funzionali richiede un equilibrio tra rispetto dell’involucro originale e necessità di organizzazione interna. Nel caso della nostra sede di via Turati, abbiamo beneficiato di una pianta ampia e strutturalmente poco invasiva perché situata a un piano alto, caratteristiche che facilitano la flessibilità spaziale. Tuttavia, adattare edifici storici spesso implica dover fare i conti con vincoli strutturali, come muri portanti spessi e posizioni fisse degli elementi architettonici, che limitano le opzioni di distribuzione interna.
Per rendere questi spazi adeguati alle esigenze lavorative attuali, il primo passo è sempre l’aggiornamento impiantistico, con particolare attenzione all’efficienza energetica e alla sostenibilità. Interventi come nuove tecnologie di isolamento termico e sistemi di gestione energetica avanzati migliorano notevolmente il comfort e riducono i consumi, rendendo l’edificio più efficiente e in linea con i requisiti di sostenibilità attuali.
Uffici Cushman & Wakefield in via Turati
Dal punto di vista della disposizione interna, il cambiamento più rilevante degli ultimi anni è la riduzione delle postazioni fisse, con un aumento di spazi condivisi e flessibili. Se in passato l’80% dell’ufficio era dedicata a scrivanie e il 20% a reception e sale riunioni, oggi solo circa il 50% dello spazio è riservato alle postazioni, mentre il restante 50% è suddiviso in ambienti che rispondono a diverse necessità. Tornando alla nostra sede di via Turati, disponiamo ad esempio di sale riunioni operative o di rappresentanza, spazi per il brainstorming, phone booth, alcove insonorizzate per conversazioni informali, aree hub e spazi di ristoro. Questo approccio offre ai dipendenti più scelta su dove e come lavorare, favorendo la collaborazione e lo scambio di idee.
Oggi, la progettazione di uno spazio ufficio è quasi paragonabile al design nel settore dell’hospitality. L’obiettivo è creare ambienti accoglienti, simili a eleganti lounge, che rappresentino e trasmettano valori come libertà, responsabilità, sostenibilità e qualità della vita. Il design dell’ufficio è infatti un potente messaggio per dipendenti e clienti, mostrando l’identità e la cultura aziendale.”
Uffici Cushman & Wakefield in via Turati
4) Cushman & Wakefield ha ricoperto il ruolo di advisor nella locazione di spazi iconici come Monte Rosa 91 e BiM – Milano Bicocca, edifici che non solo offrono spazi di lavoro, ma integrano anche servizi come aree relax, ristorazione, spazi per eventi e programmi volti a creare un senso di comunità. In base a questa esperienza, quanto è rilevante oggi concepire l’ufficio come un ecosistema completo che va oltre il semplice spazio lavorativo?
Alessandro Serena: “Uffici come Monte Rosa 91 e BiM a Milano Bicocca rappresentano un nuovo modello di ecosistema lavorativo che è sempre più richiesto dai tenant.
Monte Rosa 91 è un esempio di come un edificio può essere ripensato per creare un micro-ecosistema che guarda verso l’interno. Questo immobile era stato costruito su misura per una singola azienda, il Sole 24 Ore. Con il tempo però l’occupancy dell’azienda è cambiata e si è reso necessario trovare un nuovo modo di valorizzare l’edificio. Oggi Monte Rosa 91 è diventato un immobile multi-tenant, abitato da circa otto aziende. Al fine di rispondere all’esigenza di trovare un senso di appartenenza, in questo caso non riscontrabile nel contesto di quartiere, sono stati integrati servizi pensati per favorire la nascita di una community direttamente all’interno dell’edificio. Sono state create ampie aree lounge per incontri informali, una zona ristorazione, un auditorium, una palestra e una libreria, nonché sale riunioni condivise che i vari conduttori possono prenotare. È un micro-ecosistema autosufficiente, che permette a chi lavora lì di sentirsi parte di una community interna.
Monte Rosa 91
Anche presso BiM a Milano Bicocca si sta creando un senso di community molto forte, che in questo caso si estende anche alla vita sociale del quartiere. Questo edificio è stato concepito per accogliere eventi e attività culturali aperti non solo agli utenti dell’immobile, ma anche al pubblico. Gli spazi diventano teatro di incontri culturali e sociali, come concerti, letture di poesie e presentazioni di libri. In questo modo, BiM non è solo un luogo di lavoro, ma un punto di riferimento culturale che coinvolge anche la comunità esterna.”
BiM – Milano Bicocca
Lamberto Agostini: “Gli ecosistemi degli uffici si sviluppano come un sistema a cascata, che va dal macro al micro. Al livello più alto abbiamo l’ecosistema urbano, che rappresenta tutto ciò che il centro di una città di Milano può offrire, dalle connessioni di trasporto alla rete di servizi. Poi c’è l’ecosistema di quartiere: qui, per immobili come Monte Rosa 91, situati fuori dalle aree centrali e meno connessi, è fondamentale ricreare un micro-ecosistema che fornisca servizi sul posto. Questa esigenza si risolve all’interno dell’edificio stesso creando un ecosistema immobile, in cui sono integrati servizi come aree lounge, ristoranti e spazi per eventi che permettono ai lavoratori di vivere in un ambiente funzionale e confortevole. Infine, c’è l’ecosistema dell’ufficio, lo spazio interno, che ogni azienda modella in base alle proprie esigenze organizzative e al proprio modo di lavorare. Per cui tutto quello che io non trovo nel macro ecosistema urbano lo devo ricreare, man mano che mi allontano dal centro, all’interno degli spazi, a livello di quartiere, a livello di immobile e a livello di ufficio.”
5) Cushman & Wakefield è un’azienda globale, con una profonda esperienza locale che applica anche al mercato di Milano. Come integrate le conoscenze e le tendenze internazionali nella gestione del mercato immobiliare milanese, in particolare per rispondere alle nuove esigenze delle aziende in cerca di spazi più moderni e funzionali? In che modo il vostro approccio integrato e i servizi di consulenza supportano le imprese in questo processo, dalla ricerca degli immobili fino alla realizzazione degli spazi?
Alessandro Serena: Negli ultimi anni, il mercato delle locazioni a Milano ha vissuto una crescita significativa. Molte aziende, specie quelle che occupavano spazi non più adeguati rispetto alle nuove tendenze, hanno iniziato a guardare al mercato in cerca di uffici con caratteristiche moderne. Cushman & Wakefield, come società internazionale, ha portato non solo esperienza sui fondamentali del settore, ma anche la trasparenza che mancava nei mercati italiani. Prima, infatti, non c’era una raccolta sistematica dei dati, il che rendeva il mercato poco leggibile. La nostra presenza ha portato una visibilità maggiore attraverso una raccolta puntuale di informazioni condivise con la comunità del real estate e con tutti i player.
Un altro punto di forza introdotto dalle società internazionali e da Cushman & Wakefield, è l’approccio integrato: non ci limitiamo a trovare l’immobile giusto, ma ci occupiamo anche della realizzazione degli spazi e, per gli investitori, della vendita dell’immobile. È quella che chiamiamo Workplace Strategy che permette ai nostri clienti di soddisfare le loro esigenze immobiliari tramite un unico provider, accedendo a una vasta gamma di servizi e una gestione più efficiente del processo.
Lamberto Agostini: Per esempio, durante il Covid, abbiamo rinegoziato il contratto con Generali e abbiamo ripensato gli spazi, progettandoli e realizzandoli immaginando i nuovi trend. Grazie alla nostra società di construction, siamo in grado di occuparci anche della realizzazione dei lavori. Partiamo dalla Workplace Strategy, un’analisi approfondita delle esigenze aziendali e della popolazione aziendale. Quindi passiamo a valutare il mercato, portando i clienti a vedere gli spazi disponibili e confrontando le diverse opzioni. Facciamo dei test fit su più immobili fino a individuare gli spazi giusti, poi gestiamo la negoziazione commerciale, la progettazione, le pratiche e infine la realizzazione. In sostanza, accompagniamo i clienti dall’inizio alla fine, fino ad arrivare all’ufficio pronto e realizzato.
BiM – Milano Bicocca
6) Sostenibilità, efficienza energetica e innovazione tecnologica sono temi sempre più rilevanti nel mercato immobiliare. Anche il settore degli uffici segue la stessa tendenza? Come supportare le aziende nell’integrazione di soluzioni che rendano gli spazi di lavoro più efficienti e connessi?
Alessandro Serena: “Sì, anche nel settore degli uffici la sostenibilità e l’efficienza energetica sono ormai priorità essenziali; per rispondere a questa esigenza, noi classifichiamo gli immobili in base alla loro qualità e sostenibilità ambientale. Per esempio, gli immobili di “Grado A green” sono quelli che, oltre a essere moderni ed efficienti, possiedono certificazioni di sostenibilità ambientale. Poi ci sono gli immobili di “Grado A” (non green), efficienti e moderni, ma privi di certificazioni ambientali, e infine gli immobili di “Grado B,” strutture più datate che non rispondono pienamente alle attuali esigenze dei principali tenant. Oggi circa il 70% della domanda si concentra su immobili di Grado A green, quindi è evidente come le aziende siano sempre più orientate verso spazi sostenibili.
Oltre agli aspetti tecnici, consideriamo anche l’impatto sociale e ambientale degli immobili, rispondendo alle esigenze delle aziende in termini di benessere per i dipendenti e attenzione alla mobilità e alle emissioni.
Lamberto Agostini: “Per i fondi di investimento immobiliare e i proprietari ci occupiamo anche della gestione degli edifici, assicurandoci che soddisfino tutte le richieste dei tenant. Quando è possibile riprogettare gli impianti, ci concentriamo sull’efficienza energetica, introducendo soluzioni come cappotti termici, serramenti isolanti e altri interventi per migliorare l’isolamento. Tali caratteristiche vengono poi certificate tramite standard internazionali come LEED e BREEAM per la sostenibilità, WELL per il benessere fisico ambientale, e WiredScore per la connettività. Implementiamo anche colonne di ricarica elettrica per i veicoli e altri servizi a basso impatto ecologico.
Nell’ambito della nostra Workplace Strategy, supportiamo le aziende non solo nell’arredare uffici, ma anche nell’integrazione di strategie ESG e di Mobility Management. Come professionisti, offriamo un servizio completo, attento al benessere dei dipendenti e della comunità circostante.”
Monte Rosa 91
Referenze immagini: Cushman & Wakefield; Roberto Arsuffi; Monte Rosa 91; Render Wolf Visualization Agency